Jan 9, 2026
Động thái táo bạo của Trump liên quan đến MBS: Việc giảm lãi suất thế chấp có thể thúc đẩy tạm thời thị trường nhà ở và tài chính, nhưng vẫn tồn tại những rủi ro hệ thống và sự bất định trong triển khai.
Vào ngày thứ Năm (8 tháng 1), Tổng thống Hoa Kỳ Donald Trump thông báo rằng ông đã chỉ đạo các đại diện thúc đẩy các doanh nghiệp được bảo trợ bởi chính phủ (GSEs)—Fannie Mae và Freddie Mac—triển khai chương trình mua lại 200 tỷ USD chứng khoán hóa nợ thế chấp (MBS). Mục tiêu là giảm lãi suất vay mua nhà, hạ thấp khoản thanh toán hàng tháng và cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở.
Thị trường phản ứng ngay lập tức: giá MBS tăng, cổ phiếu liên quan đến bất động sản cùng các tài sản nhạy cảm với lãi suất bật tăng trở lại, trong khi mức độ biến động của lợi suất dài hạn tăng mạnh.
Tuy nhiên, đây không đơn thuần chỉ là một chính sách “cứu trợ nhà ở”. Nó hoạt động giống hơn như một công cụ đầu cơ kỳ vọng lãi suất được hỗ trợ ngầm bởi các cam kết bảo lãnh của chính phủ. Động thái này hỗ trợ lãi suất và các tài sản rủi ro trong ngắn hạn, nhưng về trung hạn, có thể làm gia tăng biến động thay vì định hình lại xu hướng thị trường.
Bối cảnh thị trường: Hệ thống nhà ở chật vật giữa mức lãi suất thế chấp cao
Trong hai năm qua, thị trường nhà ở Mỹ liên tục chịu áp lực. Sau đại dịch, Cục Dự trữ Liên bang (Fed) đã tăng lãi suất nhanh chóng, đẩy lãi suất thế chấp cố định 30 năm lên gần mức 7%. Theo Freddie Mac, dù tuần trước lãi suất đã giảm nhẹ xuống khoảng 6,2%, con số này vẫn cao đáng kể so với thời kỳ đại dịch.
Lãi suất cao trực tiếp làm tăng rào cản sở hữu nhà, ảnh hưởng nặng nề nhất đến người mua nhà lần đầu. Đồng thời, hiện tượng “khóa lãi suất” (rate locks) khiến nhiều chủ nhà hiện tại giữ lại các khoản vay lãi suất thấp, làm giảm nguồn cung trên thị trường thứ cấp. Hệ quả là: nhu cầu tồn tại, nhưng giao dịch không thể diễn ra trôi chảy, tạo ra những điểm nghẽn cấu trúc rõ ràng trong thị trường nhà ở.
Trong bối cảnh đó, đề xuất của Trump về việc mua MBS (chứng khoán hóa nợ thế chấp) quy mô lớn mang mục đích rõ ràng—bỏ qua các kênh tài khóa truyền thống và giải quyết áp lực nhà ở trực tiếp thông qua lãi suất, bằng cách nhanh hơn và ít tốn kém về mặt chính trị hơn, đồng thời tranh thủ thêm thời gian trong chu kỳ bầu cử.
Logic chính sách: Không phải QE, nhưng gần như QE
Fannie Mae và Freddie Mac về mặt kỹ thuật là các thực thể thị trường, nhưng từ cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, chúng đã nằm dưới sự giám sát của Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA). Chức năng cốt lõi của họ là mua các khoản thế chấp từ ngân hàng, đóng gói thành MBS, bán cho nhà đầu tư và được hỗ trợ tín dụng ngầm từ chính phủ.
Theo kế hoạch hiện tại, các doanh nghiệp bảo trợ chính phủ (GSEs) sẽ mở rộng danh mục nắm giữ MBS, giữ lại khoảng 200 tỷ USD trên bảng cân đối kế toán thay vì bán toàn bộ lượng MBS mới phát hành ra thị trường. Cơ chế lan tỏa rất đơn giản:
Nắm giữ nhiều hơn → Giảm nguồn cung MBS trên thị trường
Cầu tương đối tăng lên → Giá MBS tăng, lợi suất giảm
Ngân hàng định giá các khoản vay mới dựa trên lợi suất MBS → Lãi suất thế chấp giảm
Đây không phải là hoạt động trực tiếp của Fed và xét theo nghĩa chặt chẽ thì không phải là nới lỏng định lượng (QE). Tuy nhiên, về tác động thị trường, nó cũng hạ chi phí vay dài hạn bằng cách gia tăng nhu cầu trái phiếu, tạo ra hiệu ứng ngắn hạn tương tự như QE.
Đô la, lãi suất và dòng vốn: Chính sách có thể lan tỏa thế nào?
Khi chính sách trực tiếp đẩy giảm lãi suất dài hạn, tác động của nó vượt ra ngoài lĩnh vực nhà ở, lan dọc theo đường cong lợi suất tới các tài sản tính bằng đô la, khẩu vị rủi ro và dòng vốn toàn cầu.
Lãi suất và đồng đô la: Sức hấp dẫn suy giảm
Việc mua MBS quy mô lớn có thể gây áp lực giảm lên lãi suất dài hạn, làm phẳng đường cong lợi suất trong ngắn hạn và thu hẹp lợi thế chênh lệch lợi suất của tài sản Mỹ.
Trong bối cảnh Fed vẫn đang trong lộ trình cắt giảm lãi suất và dòng vốn toàn cầu đang tìm kiếm lợi nhuận, việc kìm hãm lãi suất mang tính cấu trúc này có thể làm suy yếu nhẹ đồng đô la. Ngược lại, một số tài sản phi đô la—như trái phiếu thị trường mới nổi và tín phiếu lãi suất cao—có thể được hưởng lợi nếu khẩu vị rủi ro được cải thiện.
Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là đồng đô la sẽ ngay lập tức bước vào xu hướng giảm rõ rệt. Các yếu tố như rủi ro địa chính trị, nhu cầu trú ẩn an toàn toàn cầu và vai trò tài sản an toàn của đồng đô la vẫn còn nguyên. Trong ngắn hạn, khả năng cao là đồng đô la sẽ dao động đi ngang với xu hướng suy yếu nhẹ kèm biến động, thay vì rơi mạnh theo một chiều.
Chứng khoán Mỹ và ngành bất động sản: Kỳ vọng lãi suất dẫn dắt định giá
Sau tuyên bố của Trump, các tài sản liên quan đến bất động sản đã phản ứng đầu tiên: ví dụ, cổ phiếu Rocket Companies và loanDepot tăng mạnh, và cổ phiếu các công ty xây dựng nhà cũng phản ứng tích cực trước tin tức này.
Điều này cho thấy sự điều chỉnh nhanh chóng của thị trường trước kỳ vọng lãi suất thấp hơn. Ngay cả khi nhu cầu nhà ở thực tế chưa cải thiện đáng kể, các tài sản vẫn phản ứng ngay khi điều kiện tài trợ được cho là đang nới lỏng.
- Mở rộng kênh truyền dẫn chính sách của Fed
Mặc dù không do Cục Dự trữ Liên bang (Fed) trực tiếp thúc đẩy, kế hoạch này phản ánh các chu kỳ nới lỏng trước đây, củng cố nhận thức về một chính sách tiền tệ nhìn chung dễ dãi. Nếu lãi suất dài hạn tiếp tục giảm, chính kỳ vọng của thị trường về các đợt cắt giảm lãi suất trong tương lai cũng có thể tác động đến định giá trái phiếu và các tài sản rủi ro.
Cần lưu ý rằng những kỳ vọng này phụ thuộc rất lớn vào việc thực thi chính sách một cách nhất quán. Nếu thị trường nghi ngờ về phạm vi hoặc mức độ linh hoạt trong quy định của chương trình, giá cả có thể điều chỉnh trước cả khi các động thái chính sách thực sự diễn ra.
Rủi ro và ràng buộc: Không có bữa trưa miễn phí
Xét từ góc độ giảm “chi phí sinh hoạt”, kế hoạch này mang lại lợi ích ngắn hạn rõ rệt, nhưng rủi ro trung hạn vẫn rất đáng kể.
Thứ nhất, các ràng buộc về thực thi và quản lý. Việc mở rộng danh mục MBS (chứng khoán hóa nợ thế chấp) do các doanh nghiệp bảo lãnh nhà ở liên bang (GSE) nắm giữ sẽ dồn thêm rủi ro lên bảng cân đối kế toán có bảo đảm của chính phủ. Tính đến tháng 10 năm 2025, tài sản giữ lại của các GSE đã tăng khoảng 25% so với mức trước đó; việc bổ sung thêm 200 tỷ USD nữa đang tiến gần đến giới hạn chịu đựng theo quy định. Nếu Cơ quan Giám sát Nhà ở Liên bang (FHFA) không thể hoặc không sẵn lòng nới lỏng thêm các ràng buộc này, hiệu quả của kế hoạch có thể bị hạn chế.
Thứ hai, các vấn đề cơ cấu vẫn tồn tại. Ngay cả khi lãi suất giảm, các nút thắt cung cấp sẽ không tự động được gỡ bỏ. Nếu nhu cầu được kích thích trong khi nguồn cung không đáp ứng kịp, giá nhà có thể tiếp tục chịu áp lực tăng, làm xói mòn mục tiêu cải thiện khả năng chi trả.
Quan trọng hơn, lãi suất quá thấp một cách nhân tạo thường khuyến khích đòn bẩy cao hơn. Nếu chu kỳ kinh tế đảo chiều, các hộ gia đình vay nợ nhiều sẽ đối mặt với rủi ro gia tăng đáng kể, có nguy cơ tái diễn vòng luẩn quẩn “bảo lãnh ngầm → tích lũy rủi ro → hỗ trợ chính sách”.
Tập trung vào khoảng cách giữa chính sách và thực tế
Nhìn chung, kế hoạch mua vào 200 tỷ USD MBS này hoạt động chủ yếu như một liều kích thích chính sách ngắn hạn. Kế hoạch có thể giúp giảm hàng trăm đô la mỗi tháng cho một số hộ gia đình trong năm 2026, hoặc mang lại lợi ích chính trị tại các bang then chốt. Tuy nhiên, cái giá phải trả là hệ thống tài chính nhà ở Mỹ ngày càng lệch về mô hình “quá lớn để sụp đổ” và các cam kết bảo lãnh ngầm.
Đối với giới giao dịch, những điểm cần theo dõi bao gồm:
- FHFA có nâng trần giữ lại tài sản của GSE hay không?
→ Nếu có, các giao dịch dựa trên lãi suất có thể tiếp tục được hỗ trợ. - Lãi suất thế chấp 30 năm có giảm đáng kể xuống dưới mức 6% trong quý I hay không?
→ Nếu không, đà phục hồi thị trường nhà ở có thể nhanh chóng suy yếu. - Các chính sách bổ trợ (ví dụ: cấm các tổ chức mua nhà ở riêng lẻ) có thực sự được triển khai hay không?
Khoảng cách giữa logic chính sách và thực tế thị trường có thể tạo ra cơ hội giao dịch, nhưng đồng thời cũng đánh dấu một bước ngoặt then chốt cho công tác quản lý rủi ro.